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Vivienda Familiar
Vivienda Familiar

Antes de la entrada en vigencia del Código de Familia en Nicaragua, no se tenía un concepto especifico sobre la designación de vivienda familiar, tampoco en el ámbito jurisprudencial. Por lo tanto, fue con la ley 870, Código de Familia, que se reguló en Nicaragua, por primera vez el tema de la vivienda familiar otorgando las protecciones de ley.

El concepto de vivienda familiar que nos dá la Ley 870, es el siguiente:

«Art. 93 Determinación de vivienda familiar.

Para los fines del presente capítulo, se entiende por vivienda familiar el inmueble que se separa del patrimonio particular de una o más personas de forma voluntaria y se vincula directamente a una familia y que sirva de habitación a las y los integrantes de la misma.

La vivienda familiar comprende un inmueble destinado a la vivienda de todas y todos los miembros de la familia. El valor catastral de la vivienda familiar no podrá exceder del equivalente en córdobas de la suma de Cuarenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 40,000.00).

La vivienda familiar deberá ser declarada por los cónyuges, convivientes o quien ejerza la autoridad parental, ante notaria o notario público y debe inscribirse en la columna de anotaciones marginales, Sección de Derechos Reales del Libro de Propiedades del Registro Público competente«.

Por lo que podemos resumir los siguientes supuestos:

  1. Esta vinculada a un núcleo familiar
  2. Servirá para habitación de ese núcleo familiar.
  3. No puede ser mayor al valor catastral de $40,000.00
  4. Tiene que ser declarada ante notario e inscrita en Derechos Reales.

Con respecto al punto 1. Vinculación al núcleo familiar:

Debemos saber el concepto de núcleo familiar, lo cual lo encontramos en el arto 37 de la Ley 870, al decir:

Art. 37 Concepto e integración de la familia.

La familia es el núcleo fundamental de la sociedad y tiene derecho a la protección de ésta y del Estado. Está integrada por un grupo de personas naturales con capacidades, habilidades y destrezas diferentes, unidas por el matrimonio o unión de hecho estable entre un hombre y una mujer y vínculos de parentesco. De igual forma, las familias encabezadas por madres solteras, padres solteros, viudas, viudos, divorciados, divorciadas, abuelos, abuelas, así como por otros miembros de la familia, que ejerzan la autoridad parental, gozarán de la misma protección y tendrán los mismos deberes y derechos de solidaridad, respeto, tolerancia y buen trato establecidos en este Código.

Los pueblos originarios y afrodescendientes tienen derecho a preservar, mantener y promover sus propios sistemas de familia. El Estado reconocerá, respetará y protegerá las distintas formas de familia originaria y afrodescendiente, en particular la familia extensa. El Estado reconocerá en particular el derecho de las familias y los pueblos originarios y afrodescendientes a seguir compartiendo la responsabilidad por la crianza, la formación, la educación y el bienestar de sus hijos e hijas, en observancia de los derechos de los niños, niñas y adolescentes.

Podemos observar, bajo este criterio que abarca de manera exclusiva la unión de hecho estable y el matrimonio entre un hombre y una mujer, por ende no hay unión de parejas del mismo sexo aprobada por ley. Igualmente, se reconoce las familias de padres y madres solteras, sea por divorcio, separación o viudez, así mismo también reconoce la unidad familiar entre otros parientes siempre que ejerzan autoridad parental.

Con respecto al punto 2. Habitación del núcleo familiar:

Tenemos que dirigirnos a que es habitación, lo cual el Código Civil no da un concepto normativo, pero en su arto 1547, da una idea respecto a lo que lo constituye:

Arto 1547. (…) La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar todas las piezas necesarias para si y para las personas de su familiar pero no pierde coger los frutos del edificio. Puede además recibir otras personas en su compañía.

Siendo así tenemos que remitirnos a la doctrina para encontrar el concepto de habitación y al respecto señalamos este breve concepto enunciado por Cabanellas en su primaria y minimalista obra de «Diccionario Jurídico Elemental» al decir:

«Habitación: Edificio, casa y otra construcción o lugar natural que se emplea para vivir. Por lo general requiere cierta independencia familiar o personal, techumbre, protección contra la intemperie, lugar y elementos para guisar y dormir. Habitación lo es también un piso u otra parte de una vivienda o casa donde moran distintas personas. Aposento de una casa o morada; como cuarto, sala, alcoba, despacho, comedor, etc.»

Por lo que podemos resumir que habitación es el lugar donde alguien, en este caso la familia, mora.

Con respecto al punto 3. No puede ser mayor al valor catastral de $ 40,000.00:

La norma no especifica en sí a cuales valores catastrales se refiere, si es a los municipales o los de catastro fiscal. Los cuales en principio no deberían ser distintos, pero en la práctica distan mucho de similitud, esto debido a que las municipalidades emplean algunos criterios valorativos muy distantes de los que ofrece la Dirección General de Ingresos. Al respecto te invito a leer este post sobre el deber de la Administración Tributaria de emitir sus avalúos catastrales conforme a los hechos y el derecho.

Por ejemplo, es bien conocido por los nacionales y extranjeros con inversiones inmobiliarias que las administraciones municipales y tributarias del país, tienen una especial tendencia a tener costos exagerados por los bienes inmuebles ubicados en zonas costeras, cuando la norma no dice que estos valores deben ser mayores a los rurales.

Lo otro es que el valor catastral debe actualizarse cada año, de conformidad a las tablas de catastro que la Comisión Nacional de Catastro apruebe, tema que no ha sido revisado desde el 2005, fecha en que se publico la Ley General de Catastro.

Con respecto al punto 4. Sobre el deber de declaración ante notario e inscripción ante el registro público:

Esto a mi juicio debe aclararse que solo procede con los bienes inscritos en Derechos Reales, pues en Nicaragua hay un grave problema de inmatriculación de fincas y por ende muchas fincas, sobre todo en el caribe del país, no tienen cuentas registrales y por tanto quedan al margen de esta normativa, a pesar de poder reunir todos los otros requisitos.

Igualmente, tiene que pasar por el ojo del registrados para poder validar el cumplimiento de todos los deberes de forma, que estipula la Ley General del Registro Público y su Reglamento.

Con respecto a los beneficios de la vivienda familiar, son muchos, sin embargo a mi criterio solo me centraré en el ámbito fiscal, pues estos están contemplado en el arto 95 de la Ley 870, que dice:

«Art. 95 Protección de la vivienda familiar.

El bien que constituye la vivienda familiar es inembargable y está exento de todo impuesto o carga pública hasta el máximo señalado en el presente Código. Este bien puede ser propiedad del hombre, mujer o de ambos, unidos mediante matrimonio o unión de hecho estable. Asimismo el bien puede ser propiedad de quien ejerza la autoridad parental.

El acreedor hipotecario o institución financiera, podrá ejecutar la garantía constituida al adquirir el bien o cuando se adquiera financiamiento para su mejora».

Por lo tanto, podemos decir que está exenta de impuesto municipal de bienes inmuebles e incluso puede considerarse que también sobre el impuesto sobre la renta por ganancias de capital en la transmisión de bienes inmuebles por herencia, así como tasas por basura y otros…

Para poder declarar esta exención debe hacerse por dos vías, la primera es previa gestión ante la Municipalidad correspondiente por cuanto a lo que Impuesto de Bienes Inmuebles se refiere y segundo previa consulta vinculante a la Administración de Rentas para proceder luego a validar ese criterio en Catastro Fiscal.

Atento a sus comentarios, me despido esperando que nos sigamos por estas vías…

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