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Avalúos catastrales
Avalúos catastrales

Los avalúos catastrales en Nicaragua, consisten en la estimación de una propiedad en base a su valor de mercado. Estos pueden ser realizados por las alcaldías municipales y por la dirección de catastro fiscal de la Dirección General de Ingresos. En el caso que abordamos nos referimos a los avalúos que hace la segunda entidad mencionada, donde El Tribunal Aduanero y Tributario de Nicaragua, anuló el proceso de valuación realizado sobre una propiedad por no ajustarse a los criterios de legalidad contenidos en la normativa administrativa de la dirección de catastro fiscal.

La División de Catastro Fiscal se encarga de valorar los bienes muebles e inmuebles con el propósito de brindar la base imponible sobre la cual se debe estipular el impuesto a pagar. Esta valuación se hace aplicando el manual de valuación, tablas de valores y costos unitarios catastrales determinados para ese fin (los cuales casi nunca son publicados o puestos a la disposición del contribuyente, limitando de esta manera su derecho de acceso a la información y los principios de seguridad jurídica, legalidad, de defensa y en consecuencia el debido proceso en materia tributaria). Esta división presta asesoría a las municipalidades en materia de valuación de bienes, es decir de ellos depende un conjunto de actividades técnicas, jurídicas y administrativas razón por la que tiene especial importancia dentro del sistema tributario nacional y municipal.

El proceso de valuación debe arrojar datos reales, tales como ubicaciones precisas, especificaciones exactas de áreas, limites, propietario(s), entorno comunal o desarrollo económico y restricciones o facilidades de acceso, para así emitir un avalúo acorde a derecho.

El avalúo emitido por esta dirección sirve para valorar propiedades urbanas y rurales y permite a los contribuyentes legalizar y registrar apropiadamente sus propiedades en el Registro de la Propiedad Inmueble previo pago de impuestos.

Los avaluos, como dijimos anteriormente, se hacen en base al manual de valuación. Este manual contiene las directrices para la valuación de bienes muebles e inmuebles. Dicho documento debe basarse en investigaciones de mercado, los valores de mercado establecidos por el North American Dealers Association (N.A.D.A.) y el Black Book (B.B.) y  las tablas de costos y valores catastrales actualizados.

Recientemente el Tribunal Aduanero y Tributario de Nicaragua, emitió una sentencia en base a un recurso que interpuso un contribuyente alegando desatinadamente – Digo desatinadamente por que la administración solo puede obrar en lo que la legislación permite, dentro de ese fáctico no caben situaciones particulares de los contribuyentes -que es un jubilado con muchos problemas de salud que le impiden cumplir con la obligación tributaria que se determina una vez que se tiene el valor catastral estimado por la Dirección de Catastro Fiscal. El contribuyente no alega, ataca o debate los parámetros en los que se baso la administración para estimar el valor de la propiedad. No obstante el Tribunal haciendo un uso extensivo y permitido del principio de legalidad procede a hacer un análisis extensivo de las actuaciones de la administración, particular al calculo y debido proceso de los peritos valuadores. Veamos;

Resolución 183-2014 ,de las 8:10am del 2014 en su considerando V, expone; «…el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo considera que existen errores en la formulación y determinación del referido valor catastral, pues al Recurrente se le determinó un valor catastral por la suma indicada anteriormente, mediante el cual le notifican que tiene que pagar la suma de C$34,489.01 (…), siendo incorrecto dicho monto a pagar, partiendo del valor catastral dado, mismo del cual está Autoridad, se reserva del derecho de pronunciarse en el presente Considerando, ya que existe error en el cálculo de acuerdo a la aplicación de la tarifa establecida en el párrafo cuarto del Arto. 6 de la Ley No. 453, Ley de Equidad Fiscal, y sus Reformas, conforme al valor imponible del bien, que está comprendido entre el rango de U$50,000.01 hasta US$100,000.00, con un porcentaje aplicable del 2% (Dos por ciento), de cuya aplicación debió resultar un valor a pagar por la suma de C$ 32,971.61 (…), y no lo determinado a pagar por la suma C$34,489.01 (…), quedando demostrada la falta de objetividad de la Administración Tributaria en la revisión de las actuaciones de sus funcionarios, y el criterio sostenido en la Resolución recurrida…».

De igual manera, en el mismo considerando, el Tribunal hace un llamado de atención a la administración por su actuación negligente en este proceso, y dice: «No obstante lo indicado anteriormente, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo considera necesario examinar las actuaciones de la Administración Tributaria, y la decisión sostenida por el Director General de la DGI en contra del acto recurrido; así mismo, este Tribunal estima recordarle a la Autoridad recurrida, que la naturaleza del Recurso de Apelación en materia administrativa tiene su fundamento en la legalidad de las actuaciones de la Administración Pública, el examen de las mismas y su acoplamiento con la ley que regula la materia, resultando una decisión final sobre el agravio planteado, con base en las diligencias registradas en el proceso; sin embargo, el expediente de la causa carece de los elementos constitutivos originarios que motivaron la actuación de los funcionarios recurridos al determinar el valor objetado por el Recurrente, debiendo el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo fallar conforme lo aportado por las partes, considerando lo establecido en el Arto. 99, cuarto párrafo, del CTr., que impone a la Administración Tributaria la obligación de remitir el expediente al Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo; dichas actuaciones se materializan en el expediente de tramitación administrativa el que debe contener todas las actuaciones de los funcionarios recurridos y del Recurso de Revisión, en que se pueda constatar el motivo y fundamento de su decisión, en concordancia con el Arto. 7, párrafo primero, del Decreto No. 14-2013, “Reglamento de la Ley No. 802, Ley Creadora del Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo”, publicado en La Gaceta, Diario Oficial No. 44 de fecha 7 de marzo del año 2013, parte conducente, que íntegra y literalmente establece: “Artículo 7. De la Remisión y Copias Digitalizadas. Para efectos de lo dispuesto en el literal b) del artículo 9 de la Ley, la Dirección General de Ingresos (DGI) y la Dirección General de Servicios Aduaneros (DGA) deberán remitir al Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo en los plazos establecidos, el expediente administrativo, completo y debidamente foliado (…)”. En ese mismo sentido, es necesario destacar lo establecido en el numeral 9) del Arto. 2 de la Ley No. 350, “Ley de Regulación de la Jurisdicción de lo Contencioso–Administrativo”, en relación al expediente administrativo, que en sus partes conducentes, íntegra y literalmente dicen: “9. Expediente Administrativo: Es el conjunto de documentos debidamente identificados y foliados, o registros de cualquier naturaleza, con inclusión de los informes y resoluciones en que se materializa el procedimiento administrativo de manera cronológica y al cual deben tener acceso los interesados desde el trámite de audiencia y obtención de copias, (…)”. En consideración a lo señalado, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo, consciente de su papel revisor y ante la omisión del Director General de la DGI en la remisión del expediente completo, esta Autoridad considera que el Avalúo Catastral objetado por el recurrente, señor (…), en el carácter en que actuaba, contiene errores en la valoración de la propiedad, dado que en el expediente de la causa no rola informe emitido por el técnico valuador, ni los parámetros tomados en cuenta por la Directora de la Dirección de Catastro Fiscal de la DGI, para la determinación de dicho monto hasta por la suma de C$1,648,580.50 (…), ya que el Recurrente refiere que es una propiedad Rural, la que fue valorada por metros cuadrados y no por manzanas de extensión superficial. No encontrándose en el expediente de la causa los elementos probatorios en autos, que justifiquen razonablemente la decisión de la Administración Tributaria. Por lo que esta Autoridad concluye que hay trasgresión a los derechos y garantía del Apelante en el presente caso, pues no se puede sostener la legitimidad del valor catastral, dado que en autos no existe una explicación técnica concluyente de la Directora de Catastro Fiscal de la DGI, que indique los parámetros, condiciones topográficas de la propiedad, cultivos, servicios públicos, etc., y que el administrado pueda refutarlos o aceptarlo. Dicho lo anterior, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo ha comprobado que existe incumplimiento a uno de los elementos del acto administrativo como es el motivo. No existiendo una explicación razonable de parte de la Administración Tributaria de los hechos que le motivaron a emitir dicho valor, en el que hay discrepancia del impuesto a pagar con base en el valor determinado. Determinándose en el presente caso que las resoluciones que ha emitido la Administración Tributaria carecen de motivación, pues en la Resolución de Recurso de Reposición la Directora de la Dirección de Catastro Fiscal de la DGI, sólo se limitó a manifestar en cuatro someras líneas sus consideraciones para determinar que se mantiene el valor catastral de conformidad al Arto. 97 de la Ley No. 562 del Código Tributario de la República de Nicaragua, pero sin establecer los fundamentos de hechos y técnicos, obviándose que las resoluciones con trascendencia para los administrados necesitan motivación, lo cual transgrede los principios de Seguridad Jurídica, Legalidad, de Defensa y en consecuencia el debido proceso, ya que dicho acto no está dentro del marco de la legalidad, y debió ser corregida por la instancia superior de dicha funcionaria, para evitar perjuicio al administrado. Al no existir una motivación de dicho acto, la Resolución es anulable, y en consecuencia debe ordenarse que se reponga, y al momento de la emisión de un nuevo avalúo catastral, se tomen en cuenta todos los parámetros y factores de cálculos, establecidos en el manual de valoración, como los valores unitarios por manzanas contenidos en la tabla respectiva en relación con las condiciones de la propiedad, así como el valor en mercado. La Administración Tributaria debe emitir sus avalúos catastrales con base en los hechos y el derecho, ya que se trata de un valor en base cierta que está emitiendo y del cual el administrado tiene derecho a recibir una explicación de las razones y criterios en que se fundamentó para sostener dicho valor. Por lo que el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo, respetuoso de los derechos y garantías de los contribuyentes, establecidos en la Ley No. 562, Código Tributario de la República de Nicaragua en sus Considerandos IV) y V), y de las disposiciones generales del Código Tributario de la República de Nicaragua, específicamente lo establecido en el Artículo 3, acoge el Principio de Legalidad como uno de los rectores de nuestro Sistema Tributario, por lo que para esta Autoridad como última instancia administrativa, es imperativo cumplir con los deberes y principios rectores del Sistema Tributario Nicaragüense; en base a lo razonado anteriormente, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo, concluye que de oficio debe declararse la nulidad de todo lo actuado, inclusive el Avalúo Catastral que ha impugnado correctamente el Recurrente, al no haberse dictado conforme a derecho. Es importante señalar que todo funcionario para realizar sus funciones o ejercer determinadas competencias deberá actuar apegado a derecho aplicando tanto la Constitución Política, como la ley de la materia, por lo que con base en los razonamientos antes expuestos, el Tribunal Aduanero y Tributario Administrativo concluye en declarar la nulidad de todo lo actuado, y en consecuencia la Administración Tributaria por medio de la Autoridad respectiva debe ordenar la emisión de un nuevo avalúo catastral…«

Si bien es cierto que en el proceso se declaró nulo todo lo actuado, donde el contribuyente tendrá que acudir nuevamente a la administración por el mismo avalúo. Esta vez la administración tendrá que fundamentar debidamente el acto y los parámetros que tiene en cuenta para llegar a estipular el precio del avalúo. Tal vez no variará el precio, sino solamente los fundamentos… es bueno tener en cuenta que se requiere mayor apertura de la administración para poder acceder por medios legales al manual de valuación… Pues es parte del derecho de cada contribuyente tener a la mano esa documentación para poder refutar o validar el actuar de los funcionarios públicos…  ¿No crees así?

Para descargar la sentencia, puedes darle click ACÁ.

Bueno… como siempre, nos seguimos por estas vías…

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