Aspectos Fiscales de las Viviendas de Interés Social

Viviendas de interés social. Anteriormente, había abordado el tema del Régimen Fiscal sobre la Vivienda Familiar, sin embargo en esta ocasión tengo a bien tocar un tema distinto y desde una óptica de comercio mayor, como es el <<Régimen Fiscal de las Viviendas de Interés Social>>, pues actualmente desarrollos urbanísticos se están aventurando en este modelo de negocios.

Antes de entrar en detalles de beneficios, desventajas y otros pormenores vale  la pena ver de donde nace el concepto de Viviendas de Interés Social.

Este concepto nace con la publicación de la Ley 677, Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a las Viviendas de Interés Social. En el artículo 6 de esta norma trae las definiciones básicas y nos establece que se entiende por Vivienda de Interés Social, lo siguiente:

«Es aquella construcción habitacional con un mínimo de espacio habitable de 36 mts2 y un máximo de 60mts2, con servicios básicos incluidos para que se desarrolle y dar garantía  a los núcleos familiares cuyos ingresos estén comprendidos entre 1 y los 7 salarios mínimos o considerados inferiores a un salario mínimo y cuyo valor de construcción no exceda de $20,000.00 y forma parte del patrimonio familiar.»

Podemos denotar que es un concepto dirigido a construcciones sobrias, no suntuosas, con destino a viviendas familiares y que formen parte del patrimonio familiar de aquellos núcleos de escasos recursos.

La Ley 677, busca como fomentar y promover la construcción de viviendas de este tipo y de fácil acceso a la clase trabajadora del país, la cual es mayoría. Prestando así las condiciones necesarias para el desarrollo de este tipo de proyectos por parte de empresas estatales o empresas privadas, siendo estas últimas las que están tomando mucho auge en este mercado low cost.

Sin embargo, por existir una serie de beneficios que esta ley tiene tanto para los desarrolladores como para los clientes, hay unas limitantes entre la que cabe enmarcar más la inembargabilidad del bien, por ser considerado un parte del patrimonio familiar. Con excepción de los créditos hipotecarios que nacen para la adquisición, mejora o construcción de la vivienda.

Antes de entrar a los beneficios, es importante destacar que la autoridad reguladora de la aplicación de estos beneficios, es el Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR). Este Instituto maneja un Fondo Social de Vivienda (FOSOVI), el cual puede otorgar tanto créditos como subsidios para la adquisición de Viviendas de Interés Social.

Debido a la amplitud del caso, en esta ocasión nos centraremos en los proyectos habitacionales, llave en mano, no así en la construcción en terreno propio o mejoras de viviendas.

Las empresas desarrolladoras de  este tipo de proyectos habitacionales, antes de ofertar este tipo de viviendas deben someterse a un proceso y regulaciones especiales detalladas en el Reglamento de la Ley 677, sin embargo centrándonos en los beneficios, encontramos:

1. Que se otorgarán créditos tambien por medio de la banca privada para la adquisición de este tipo de viviendas, permitiendo el INVUR la hipoteca con estas Instituciones.
2. Los subsidios que el INVUR otorgará a los beneficiarios de este programa serán:Una tasa de subsidio a los intereses aplicables al saldo principal de los Préstamos Hipotecarios para Viviendas, contratados por los usuarios beneficiarios de la presente Ley, de la forma siguiente:a) Para los préstamos cuyos montos estén comprendidos de Catorce Mil Doscientos Cincuenta y un Dólares de los Estados Unidos de América (US$14,251.00) hasta Treinta y Dos Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 32,000.00) o su equivalente en moneda nacional, hasta el 2.5%.b) Para los préstamos cuyos montos estén comprendidos de Doce Mil Trescientos Cincuenta y Un Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 12,351.00) hasta Catorce Mil Doscientos Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 14,250.00) o su equivalente en moneda nacional, hasta el 3.0%. yc) Para los préstamos cuyos montos sean iguales o menores a Doce Mil Trescientos Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 12,350.00) o su equivalente en moneda nacional, hasta el 3.5%.

   El beneficio establecido a la tasa de interés será otorgado por un período de diez años contados a partir de la contratación del crédito respectivo.

   Adicional al subsidio de la tasa de interés establecido en el artículo anterior, se establece un subsidio directo máximo de Dos Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 2,000.00) o su equivalente en córdobas para la construcción o mejoramiento de viviendas sociales a todas las familias nicaragüenses que sean sujetos o no de crédito hipotecario de interés social. Anualmente la Asamblea Nacional aprobará la cantidad de subsidio a entregar, el que se otorgará de acuerdo a su reglamentación.

   En el caso de que a la familia se le otorgue préstamo hipotecario, el subsidio se utilizará como prima del préstamo.

3. Las instituciones financieras que hayan otorgado a sus clientes Préstamos Hipotecarios para Viviendas, establecidos en el artículo 98 de la Ley 677, se les otorgará en calidad de crédito fiscal por los primeros diez años de vida de dichos préstamos, la suma equivalente en córdobas a la tasa de subsidio con cargo al Impuesto sobre la Renta, que correspondan al año gravable en que ocurran, según el procedimiento dispuesto en el Reglamento de la Ley 677”.
4. Se exonera del pago de todo tipo de tributos. De igual manera las operaciones, los actos, permisos de construcción, formalización e inscripción de actos, contratos, escrituras, trámite y autorización de planos, compra de materiales de construcción, herramientas y equipos menores relacionados con las viviendas con costo menores o igual al equivalente en córdobas a Treinta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 30,000.00) y sus obras civiles de urbanización relacionadas, calificadas y aprobadas por el INVUR, las certificaciones para gozar de este beneficio las emitirá el INVUR y el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, servirán para la exoneración del Impuesto al Valor Agregado por la compra de materiales de construcción, herramientas o equipos menores. El INVUR y el Ministerio de Hacienda y Crédito Público determinarán los parámetros y procedimientos para hacer efectivo este derecho”.

Los sujetos aplicables a este tipo de vivienda son las personas que desde su calidad y condición de usuarios de Préstamos Hipotecarios para Viviendas.

Las clausulas contractuales generales son:

1. Que los préstamos se destinen al financiamiento exclusivo de viviendas o al pago del precio de compra o construcción de la vivienda de habitación de la o las personas que solicitan el crédito.

2. Que la vivienda objeto de préstamo sea nueva, entendiéndose como compra o construcción de vivienda nueva, aquella efectuada a partir de la primera venta realizada una vez concluidas las obras de construcción del inmueble, o bien que haya sido previamente sujeto de arriendo por el usuario final como parte de un programa de arrendamiento con opción a compra, por un período no mayor de dos años.

3. Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria de primer grado constituida sobre el bien inmueble.

4. Que el monto del préstamo no exceda el valor equivalente en córdobas a Treinta y Dos Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 32,000.00).

5. Que el pago del préstamo se haya estructurado con arreglo a una tabla de amortización basada en un plazo que podrá oscilar entre quince y veinticinco años.

6. Que la tasa de interés del préstamo hipotecario no exceda el límite propuesto para este tipo de operaciones financieras por el INVUR; y

7. En ningún caso la entidad bancaria podrá exceder el quince por ciento (15%) en concepto de prima para la compra de la vivienda, sin perjuicio de que el adquirente pueda de forma voluntaria ofrecer una prima mayor.

Las personas que desde su calidad de dirigentes o actores directos hayan participado en las tomas de propiedades urbanas o rurales, con el fin de poseerla simulando cierta legitimidad, quedan excluidos del goce que otorga la presente Ley.

Entre las limitantes, resaltamos que una vez adquirido la vivienda de interés social, no se podrá:

1. Vender.
2. Rentar.
3. Ceder.
4. Donar.
5. o Enajenar sin previa autorización del INVUR.

Esta limitante será por 25 años. Sin embargo habrán algunas excepciones, por ejemplo:

1. En caso de enfermedad terminal comprobable de cualquiera de los miembros del núcleo familiar.
2. En caso que el núcleo familiar migre del país, por un periodo mayor a 12 meses.

Entonces podemos notar que a pesar de haber beneficios tributarios amplios, tambien hay muchas limitantes, lo cual es normal para poder preservar el buen espiritu de la norma y así no haya un abuso de privilegios.

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Mientras tanto, nos seguimos por estas vías….