Impuestos en la Compra Propiedades en Nicaragua

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La <<Compra y Venta de Propiedades en Nicaragua>>, es un negocio que siempre ha tenido mucho auge y hoy en día esta siendo mucho más rentable que antes.

La Compra y Venta de Bienes Inmuebles genera impuestos. Los impuestos por este tipo de transacciones siempre han sido significativos tanto para el que compra como para el que vende. Pues en Nicaragua, en algunas ocasiones anteriores a la Ley de Concertación Tributaria (LCT) los impuestos de transmisión se asumían por el comprador, pues era considerado como IR por ganancias ocasionales.

Ahora, en la actualidad el impuesto de transmisión de bienes sujetos a inscripción en una oficina pública es considerado como Renta de Ganancias y Perdidas de Capital, siempre y cuando la entidad o contribuyente que realiza la transacción no tenga esta actividad económica como principal.

Al respecto la LCT dice:

Arto. 15 (LCT) Rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital. (…) II. Son ganancias y pérdidas de capital las variaciones en el valor de los elementos patrimoniales del contribuyente, como consecuencia de la enajenación de bienes, o cesión o traspaso de derechos (…)”. 

“Arto. 16 (LCT) Vínculos económicos de las rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital de fuente nicaragüense. Se consideran rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital de fuente nicaragüense, las siguientes: (…) 5. Las ganancias y pérdidas de capital derivadas de la transmisión de bienes inmuebles situados en el territorio nicaragüense (…)”.

Por su parte el Reglamento a la Ley de Concertación (RLCT) expone:

“Art. 12 (RLCT) Rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital. Para efectos de la aplicación del art. 15 de la LCT: (…) 2.Se entenderá como ganancias o pérdidas de capital, aquellas que resulten de la transmisión de la titularidad o dominio de activos, generando una ganancia o pérdida sujeta al pago o no del IR (…)”;

Al observar la base imponible según el artículo 83 de la LCT, tenemos que:

“Arto.83 (LCT) Base imponible de transmisiones o enajenaciones onerosas: La base imponible para las transmisiones o enajenaciones onerosas es: (…) Cuando el contribuyente no pueda documentar sus costos y gastos, podrá aplicar la alícuota de retención establecida en el artículo 87 de la presente ley, a la suma equivalente al sesenta por ciento (60%) del monto percibido (…)”.

La alícuota del impuesto de rentas de capital inmobiliario tenemos en el artículo 87 de la LCT que:

Art.87 Alícuota del impuesto. La alícuota del IR a pagar sobre las rentas de capital y las ganancias y pérdidas de capital es: (…). Diez por ciento (10%), para residentes y no residentes. (…) En la transmisión de bienes sujetos a registro ante una oficina pública, se aplicarán las siguientes alícuotas de retención a cuenta del IR a las rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital:

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Arto. 92 (LCT) Declaración, liquidación y pago. (…) Los contribuyentes sujetos a retenciones a cuenta del IR por transmisión de bienes que deban registrarse ante una oficina pública, liquidarán, declararán y pagarán el IR de las ganancias de capital en un plazo no mayor de treinta (30) días posterior al entero de la retención. Se exceptúan de esta disposición a las personas naturales sin actividad económica cuando enajenen bienes sujetos a las alícuotas de retención del uno por ciento (1%) y el dos por ciento (2%), la que tendrán carácter definitivo”.

De lo anterior, podemos deducir que existen dos momentos en la Declaración, Liquidación y Pago del IR en las Ganancias y Pérdidas de Capital, producto de las enajenaciones de bienes sujetos a inscripción en una oficina pública:

i) Un primer momento que es el de la retención a cuenta del IR para el vendedor en la enajenación, el que puede ser del 1% al 4% de acuerdo a la tabla del precio pactado en dólares, y

ii) La declaración y liquidación del IR en las Ganancias y Pérdidas de Capital, en los 30 días posteriores al entero de la retención, donde se deberá pagar el excedente para completar el 6%, que es producto del 10% de las Ganancias de Capital aplicables sobre la Base Imponible del 60%.

Ahora, Si usted está interesado en adquirir bienes inmuebles en Nicaragua, se ha vuelto muy común sobretodo en zonas turísticas, escuchar: “esta propiedad está a nombre de una sociedad”, esto ha sido un tema que tiene su origen en diversos motivos:

-La injerencia de nuevos actores en el desarrollo del mercado inmobiliario tales como inversionistas anglosajones, buscan tener estos activos a nombre de empresas “holding” algunas en el extranjero (paraísos fiscales), y otras locales.

-El régimen fiscal de transferencia de acciones era menos gravoso que el impuesto de transferencia de inmuebles, pues este último antes era un flat del 4% del valor de compra o el valor catastral el que fuera mayor. En cambio el de las acciones, no tenía implicancias fiscales. No obstante en la nueva LCT se conceptualiza el traspaso de acciones como transmisión de participaciones y por ende quedan afectas a un regimen del 5% del valor de la transacción por ganancias de capital. Al respecto recomiendo leer este artículo, sobre las implicancias fiscales de la transmisión de participaciones.

-La transmisión de las acciones no requiere de instrumentación notarial, pues basta un solo endoso y anotación en libros de actas. El motivo era que el valor neto contable de los activos de la empresa se mantenía igual. En aquellos días, este tipo de operaciones era muy común y fácilmente se podían vender empresas de una persona a otra ya que el vendedor no estaba sujeto a pagar el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales porque como la propiedad no se registraba en otro nombre.

Para todos los involucrados en el negocio, este era un sistema simple y ágil, pues se podría esquivar fácilmente el Impuesto sobre Ganancias Ocasionales, y si querrían vender en el futuro, podían ofrecer el mismo pack (empresa+propiedad). Sin embargo, con la vigencia de la LCT, se cerró este portillo, por la siguientes razones:

i) Primeramente, los aportes patrimoniales en especie, antes no estaban gravados. Hoy en día sí, por un 10% por ganancias de capital en el canje de valores.En el caso de bienes inmuebles quedan afectos a una alícuota del 10% sobre la Base Imponible del 60%, por ende es de un 6%.

ii) Segundo, se fijo un régimen de tributación por ganancias de capital, donde la Declaración, Liquidación y Pago del IR en las Ganancias y Pérdidas de Capital permite una mayor tributación del vendedor, no recayendo toda la obligación en el comprador.

ii) Tercero, se contemplo el régimen de integración de Ganancias y Pérdidas de Capital a la Renta de Actividades Económicas, cuando las primeras superen un 40% a las segundas en un mismo periodo fiscal. Este supuesto está contemplado en el artículo 38 (LCT), que dice:

Art. 38 (LCT) Integración de las rentas de capital y ganancias y pérdidas de capital, como rentas de actividades económicas. Las rentas de capital y las ganancias y pérdidas de capital que están gravadas separadamente, se integrarán como rentas de actividades económicas, si aquellas en conjunto, llegasen a ser mayores a un monto equivalente al cuarenta por ciento (40%) de la renta gravable de actividades económicas.  En este caso, la retención definitiva (…), se constituirá en una retención a cuenta del IR anual.

Siendo así, ademas de la tributación del 6% por ganancias de capital, proceden a tributar con el 30% en el IR anual, donde se podrán acreditar el importe pagado como Ganancias de Capital. Por otro lado, al integrarse como Rentas de Actividades Economicas (RAE), la norma prevé que se pueden reconocer gastos deducibles, como los que señala el arto 39 LCT, que dice:

 Art. 39 (LCT) Costos y gastos deducibles. Son deducibles los costos y gastos causados, generales, necesarios y normales para producir la renta gravable y para conservar su existencia y mantenimiento, siempre que dichos costos y gastos estén registrados y respaldados por sus comprobantes correspondientes. Entre otros, son deducibles de la renta bruta, los costos y gastos siguientes: Los gastos pagados y los causados durante el año gravable en cualquier negocio o actividad afecta al impuesto; (…)”.

Como medida antielusión, se incorporo en la normativa, la imposibilidad de deducir gastos ocasionados en el extranjero, para así frenar aún más el uso de Holdings Extranjeras.

Como ejemplo podemos citar:

  • Si Juan Pérez, actualmente decide incorporar una propiedad como aporte a una sociedad para posteriormente venderla, tendrá primeramente que pagar el impuesto de transmisión para poder inscribir esta propiedad a nombre de la sociedad (6%), luego en el momento del endoso de las acciones, tendrá que pagar un impuesto por el valor de las acciones (entendiendose que será el mayor entre el valor nominal, valor de mercado y valor en libros), del 5% del valor total. Luego tendría que ir a liquidar su ganancia o perdida de capital y pedir, en caso que proceda, la devolución de impuestos por su perdida.
  • Siguiendo el mismo ejemplo, si Juan Pérez tiene esa propiedad desde vieja data como activo de la sociedad y decide venderla (sin traspaso de acciones), tendrá que enfrentar la posible integración de las ganancias y pérdidas de capital a rentas de actividades económicas y tributar por un 30%. Esto sin perjuicio de tener que valorar lo respecto al incremento injustificado de patrimonio.

En lo personal considero, que la normativa ha venido cerrando esos pequeños portillo que anteriormente quedaban especialmente abiertos para supuestos de elusión fiscal, sin embargo los tiempos han cambiado. Por ello, es que recomiendo que siempre que tengamos un bien inmueble se determine de previo y a futuro cual será el objetivo del mismo y las posibles eventualidades que pueden surgir para así minorar cualquier riesgo a futuro, así como ir evaluando la estructura que hayamos considerado.

Espero haya sido de tu agrado, mientas tanto nos seguimos por estas vías.

Slds.

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